tulajdonjog – Dr. Fejes Krisztina ügyvéd

Címke: tulajdonjog

Ingatlanból való költözés és értékesítés CSOK esetén

Posted on 2024.03.10. by drfejeskriszti

Mi a teendő abban az esetben, ha a korábban CSOK-kal vásárolt ingatlanotokat eladnátok, s vásárolni szeretnétek egy új ingatlant?

Az állami támogatás erejéig az érintett, tulajdonotokat képező ingatlanra a Magyar Állam javára jelzálogjog került bejegyzésre, az annak biztosítására feljegyzett elidegenítési és terhelési tilalommal egyidejűleg. Ez annyit jelent számotokra, hogy a Magyar Állam kifejezett írásbeli hozzájárulása nélkül nem tudjátok eladni a CSOK-kal támogatott és tulajdonotokat képező ingatlant. Egyébként a szerződésben CSOK támogatottként vállalnotok kellett azt is, hogy 10 évig életvitel-szerűen fogtok a megvásárolt ingatlanban élni.

Abban az esetben tehát, ha CSOK-kal vásároltatok ingatlant és eladnátok, úgy érdemes az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó lakáscélú támogatásról szóló 16/2016. (II. 10.) Korm. rendelet és a használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényelhető családi otthonteremtési kedvezményről szóló 17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet vonatkozó rendelkezéseit átolvasni.

Az előző bekezdésben megjelölt rendeletekben foglaltak szerint, ha eladásra kerülne a családi otthonteremtési kedvezménnyel (CSOK) támogatott ingatlanotok, úgy az annak eladásáról szóló adásvételi szerződéseteket 30 napon belül vagy kötelesek vagytok becsatolni a Kormányhivatalhoz („bejelentés az eladásról”).

Abban az esetben, ha nem „viszitek át” a már korábban felvett CSOK támogatást a megvásárlásra kerülő ingatlanra, a támogatást kötelesek lesztek visszafizetni a jogosult részére. Azonban, ha kicsúsznátok a rendelkezésre álló 30 napos bejelentési határidőből, – melyet egyébként az adásvételi szerződés megkötésétől kell számítani -, úgy a szerződéskötés napjától számítottan meg kell majd fizetnetek a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerinti késedelmi kamatot is, a CSOK eredeti tőkeösszegének visszafizetésén túlmenően.

Ahhoz, hogy a CSOK-ot tovább tudjátok vinni az új ingatlanra, az adott ingatlant meg kell hogy vásároljátok, de nem elegendő a saját részre történő vásárlás, mivel az ingatlan azoknak a nevére kell hogy kerüljön, akik a CSOK támogatást felvették korábban. A vétel megvalósulhat úgyis, ha a CSOK-kal támogatott ingatlant eladjátok, s újat vásároltok, vagy akár csereszerződés útján is. Ezzel kapcsolatos további részletszabályokat a fenti rendeletek tartalmaznak. Bizonyos feltételek fennállása esetén a rendeletek kötelezővé tehetik a folyósított CSOK támogatás összegének a Magyar Államkincstárnál történtő letétbe helyezését is. A CSOK-kal kapcsolatos rendeletek három esetben biztosítanak lehetőséget arra, hogy a CSOK támogatás összegét NE kelljen letétbe helyezni a Magyar Államkincstárnál, ezek pedig az alábbiak:

– csereszerződés

– először a vétel, majd aztán az eladás

– először az eladás, majd 60 napon belül vétel.

Azonban ezekben az esetekben is figyelnetek kell a bejelentési határidőkre, azokat nem mulaszthatjátok el!

Érdemes ingatlanjogban jártas ügyvédet megbíznotok az ügylet(ek) lebonyolításával!

dr. Fejes Krisztina ügyvéd

Ingatlanon történő építkezés, ráépítés

Posted on 2024.03.03. by drfejeskriszti

Az ingatlanpiac felpörgésével folyamatosan fogytak el mind a belterületi -, mind pedig a zártkerti olyan ingatlanok, amelyek beépítési lehetőséget rejtenek magukban. Vannak azonban olyan korábbiakban kialakult – főként nagyobb méretű – (részben) épülettel beépített ingatlanok, amelyek a helyi építési szabályzat szerint további építkezési lehetőségeket kínálnak. Sok esetben a tulajdonos telekmegosztással leválasztja az ingatlanából azt a részt, amelyet nem kíván használni és azt önállóan forgalomképes ingatlanként értékesíti, komoly összegű bevételt realizálva. Előfordulhat azonban, hogy a helyi építési szabályzat nem engedi telekmegosztással olyan mértékre osztani a telekméretet, amely kellően alkalmas új helyrajzi számú ingatlan kialakítására és az azon történő építkezésre. A helyi építési szabályzat tüzetes áttanulmányozását követően elhatározott és erre alkalmazott megoldás szerint az adott nagyméretű telekingatlan tulajdonosa ráépítési megállapodást köthet az építkezni vágyó személlyel, amely megállapodásban rögzítendő többek között a ráépítés jogkövetkezménye és a ráépítési jog ellenértéke. A félreértések elkerülése érdekében célszerű a megállapodás mellékleteként építész mérnökkel, földmérő mérnökkel pontos rajzot készíteni. Az építkező személy a megállapodásnál fogva jogosulttá válik az adott használati részt birtokolni, használni, így arra építkezni is. Az építkezés befejeztével azonban a felépítmény (épület) is az építkezésben nem részes fél (tulajdonos) és a ráépítő osztatlan közös tulajdonába kerülne, ha annak ellenkezőjéről írásban (!) nem állapodnának meg.

Az építkezés előtt:

A ráépítés jogkövetkezményeiről célszerű írásban, még az építkezés megkezdése előtt megállapodni, annak érdekében, hogy abból a későbbiekben konfliktus és vita ne kerekedjen. A ráépítési megállapodásban a telek összes tulajdonosai és a ráépítők abban kell tehát megállapodjanak, hogy ráépítő(k) célhoz kötött birtoklási-használati jogot („földhasználati jogot”) szerezve ráépítenek a telektulajdonos(ok tulajdonában lévő már beépített avagy beépítetlen területre és ezen építkezésük jogkövetkezményeiként létrejövő felépítmény(ek) – mint az ingatlan-nyilvántartásban önállóan ingatlanként feltüntetésre kerülő épület(ek) („A”, „B” stb.) – tulajdonjogát azonban csak az építkezésben részes fél vagy felek szerzik meg (utóbbi esetben egymás között tetszőleges arányban), azzal, hogy a földre az épület mindenkori tulajdonosát földhasználati jog illeti meg.

Az építkezés után:

Alapesetben egy építkezés befejeztével az építésügyi hatóság kiállítja a hatósági bizonyítványt (használatbavételi engedélyt) és a földmérő mérnök feltüntetheti az épületet a térképi adatbázisban, továbbá a ráépítő kérheti az ingatlan-nyilvántartási adatváltozás átvezetést. Ezzel azonban az önálló ingatlan még nem jönne létre az ingatlan-nyilvántartásban, új tulajdoni lap nem kerül megnyitásra, így az épület még osztja a telek jogi sorsát. Ahhoz, hogy ez megvalósuljon szükség van olyan földmérési munkarészekre, jelesül az épület önálló ingatlanná alakításáról szóló -, valamint a földhasználati jog terjedelmét tartalmazó záradékolt változási vázrajzra is, továbbá a ráépítés jogkövetkezményeit – az épületet önálló ingatlanként létrehozó, ennek tulajdonjogát és a hozzá kapcsolódó földhasználati jogot – rendező ügyvéd által ellenjegyzett okiratra, amelynek alapját az építkezés előtti megállapodás képezheti. A megállapodás létrejöttéhez szükség lehet a teherjogosultak hozzájárulására is, ennek beszerzése a tulajdonos feladata. Fontos lehet, hogy a ráépítés alapján történő tulajdonszerzés illetékmentes -, ugyanakkor a földhasználati jog értéke után illetéket kell fizetni.

Ha a fentiek elmaradnak, akkor az épület(ek) is osztatlan közös tulajdonban marad(nak) a nyilvántartás szerint, nem válik el a föld és az épület(ek) tulajdonjoga és tapasztalataim szerint az idő múlása -, a felek személyének változása -, teherjogosultak megjelenése adott esetben jelentősen megnehezíti a helyzet megállapodáson alapuló – peren kívüli – rendezését.

Ha tulajdonosként olyan mértékű és adottságú ingatlannal rendelkezik, amely alkalmas a fentiekre és szándékában áll komoly összegű bevételre szert tenni, úgy forduljon hozzám bizalommal, annak érdekében, hogy építész és földmérő mérnököt bevonva biztosan meg lehessen valósítani a fentiekben körülírt folyamatot! Kellő körültekintés hiányában súlyos következmények adódhatnak, amelyeket jobb előre kizárni!

Külterületi avagy zártkerti övezetben további előzetes eljárások szükségesek!

dr. Fejes Krisztina ügyvéd

Ingatlan adásvétel folyamata, időigénye, ügyvédi munkadíja

Posted on 2024.03.03. by drfejeskriszti

Milyen szakaszokból áll össze egy ingatlanügylet?

szerződő felek azonosítása

Igazolványok bekérése személyesen vagy e-mail útján

Személy és okmányellenőrzés az ún. JÜB rendszeren keresztül

Jogi személy cégkivonatának beszerzése, képviselő személyének ellenőrzése

Cél: hamis igazolványok, “lakásmaffia”kiszűrése

az ingatlan beazonosítása

tulajdoni lap, térkép másolat, e-közmű kivonat, szabályozási tervlap + HÉSZ, alapító okirat +SZMSZ, tervrajzok + engedélyek, energetikai tanúsítvány, terhek összegéről szóló igazolás stb. beszerzése, megismerése, elemzése

Cél: az ingatlanügylet buktatóinak kizárása

konzultáció a felekkel

Vevővel avagy eladóval és vevővel együttesen

Cél: megállapodás létrehozása, illetve a laikus felek elképzeléseinek korrigálása a jogszabályok és a logika mentén. Akadályok es teendők ismertetése. Adó -, és illeték tájékoztatást kapnak a felek.

szerződéstervezet és egyéb okiratok elkészítése

A beszerzett adatok, infók és a felek megállapodása alapján okirat tervezetek készülnek, amelyekre a felek észrevételt, javaslatot tehetnek.

Cél: a szerződés aláírásnak zökkenőmentesítése, esetleges hibák javítása

szerződéskötés és földhivatali benyújtás/bejegyzés

A felek aláírják az okiratokat, amelyeket az ügyvéd ellenjegyzéssel lát el és össze készített módon benyújt/elpostáz a földhivatalba. Foglaló teljesítése, banki ügyintézés. Azonnali teljesítés esetén tulajdonjog bejegyzés, egyéb esetben a kérelem függőben tartása, utóbbi esetben a teljes vételár megfizetése esetén újabb földhivatali ügyintézés. Felek értesítése a postán érkező földhivatali határozatról, ügyletzárás.

Mennyi időt vesz igénybe egy adásvétel lebonyolítása az ügyvéd oldaláról, mit tartalmaz az ügyvédi munkadíj?

🔘 szerződés előtti konzultáció

időpont egyeztetés, Vevővel, utána pedig eladóval és vevővel együttesen történő találkozó (távol lévők között Skypeon)

Célja: megbízás tisztázása, költségek, adó és illeték, buktatók feltárása, teendők megbeszélése, megállapodás létrehozása

Időtartama: átlag 1-2 óra

🔘 okiratok elkészítése, megküldése

Időtartama: bonyolultságtól függően 1-3 óra között

🔘 JÜB, tulajdoni lap/térképmásolat lekérés, szerződéskötés

időtartama: 0.5-1.5 óra között

🔘 földhivatali ügyintézés

Jelenleg papír alapon történik, banki ügyletek miatt legtöbbször személyesen, utazás, okirat érkeztetés, pénztár

Időtartam: 1 óra

🔘 banki folyamatban segítségnyújtás birtokátadásban történő közreműködés, földhivatali határozat megküldése, NAV eljárásra történő kioktatás (SZJA és illeték), ügyletzárás

Időtartam: 1 óra

Melyek lehetnek egy ingatlanügylet ügyvédi munkadíját meghatározó – az ingatlannal és a felekkel kapcsolatos – tényezők?

az ingatlan értéke
az ingatlan jellege (lakás, lakóház, építési telek, zártkert, termőföld stb.)
szerződő felek száma, rendelkezésre állása
szerződő felek személyes közreműködése, cselekvőképessége (meghatalmazás, kiskorúság, gondnokoltság)
az ingatlan jogi körülményei (rendezetlenség, terheltség, zálogjogok, végrehajtás, haszonélvezet stb.)
előszerződés szükségessége
új építésű ingatlannal kapcsolatos ügyvitel
a vételár teljesítésének módja, ütemezése (azonnal vagy halasztott teljesítés)
ügyvédi letét igénybevétele
lakástakarékkal, banki hitellel, CSOK-kal kapcsolatos finanszírozás
szerződés módosításával kapcsolatos utómunka
távazonosítás, távellenjegyzés
szerződéskötés helye, ideje
hatósági, pénzintézet jóváhagyása (gyámhivatal, mezőgazdasági igazgatási szerv döntése stb.)
minimumdíj alkalmazása

Melyek lehetnek egy ingatlanügylet ügyvédi munkadíját meghatározó – az ügyvéd személyes körülményeiben rejlő – tényezők?

🔘 szabad ügyvédválasztás – díjmegállapodás szabadsága

Ügyvédet mindenki szabadon választhat, senki sem köteles fizetőként eladó, vállalkozó, Ingatlaniroda stb. ügyvédjéhez fordulni. Nincs hatósági ár, az ügyvéd és az ügyfél meg tudnak állapodni az ügy ismeretében a díjról, költségekről.

🔘 ÁFA, azaz + 27%

Kevesen tudják, hogy az ügyvédi szolgáltatás TÁRGYÁNÀL fogva ÁFA köteles, legfeljebb bizonyos bevétel határig az ALANY lehet mentes. Itt a fogyasztó rögtön találhat akár +/- 27 % díjkülönbséget, ha nem Áfás ügyvédet biz meg!

🔘 ~ 30 % közteher

Működési formától függően ügyvédi irodaként az ügyvéd a TAO tv., avagy a KIVA hatálya alá -, míg egyéni ügyvédként (egyéni vállalkozóként) az átalányadó vagy a vállalkozói SZJA szabályok és a helyi iparűzési adó hatálya alá tartozhat. Az adó és közteher terhelés kb 30% körüli.

🔘 Működési költségek (kötelező)

Ezek közé tartozik az irodavásárlás törlesztőrészlete avagy a bérleti díj és rezsi, kötelező kamarai díj és biztosítási díj, letéti számla díja, eszközök és szoftverek díja, telefon-internet szolgáltatás díja, irodabútorok, irodaeszközök (kellékek) díja.

🔘 Működési költségek (opcionális)

Ide sorolható az alkalmazott(ak) munkabére, járulékai, banki költségek, könyvelő díj, jogtár díj, marketing díjak, honlap és egy ügyvédi felületek fenntartási költségei (domain, tárhely stb.)

A működési költségek összeségében a bevétel 20-40%(!!!!) – át is elérhetik.

dr. Fejes Krisztina ügyvéd

Ingatlanon önálló épület jogi kialakítása

Posted on 2024.03.03.2024.03.03. by drfejeskriszti

Épület kiemelés – helyrajzi szám peresítés – osztott tulajdon – földhasználati jog

Tradicionális magánjogi főszabályunk, hogy a telken épült felépítmény (épület) ingatlan tulajdona a telektulajdonost illeti („aedificium solo cedit”), azaz az épület osztja a telek jogi sorsát.

Kivételként már 1959-es Ptk. alkalmazásának gyakorlatában is elfogadott volt, hogy ha valaki idegen földre épít, a földtulajdonossal kötött megállapodás alapján megszerezheti az épület tulajdonjogát, akár az építkezést megelőzően, akár azt követően kötött megállapodás alapján.

Ezen a Ptk. sem változtat, ugyanakkor a Ptk. már nem köti a föld és az épület elváló tulajdonjogának keletkezését eredményező megállapodás megkötésének lehetőségét az építkezéshez (időbeli feltétel feloldása), így nemcsak szélesebb körben teszi lehetővé, hogy (1) az építkező és a földtulajdonos megállapodjanak az épület és a föld elváló tulajdonjogában, de lehetővé teszi azt is, hogy (2) ugyanezt az eredményt az ingatlan tulajdonosa a saját ingatlanán, ha egyébként ezt a jogszabályok nem zárják ki, a saját rendelkezésével (jognyilatkozatával) is elérhesse.

Ahhoz, hogy az épület önálló ingatlanként kerüljön felvételre az ingatlan-nyilvántartásba, azaz a fizikailag már létező építmény jogi értelemben ingatlanná válhasson, az is szükséges, hogy ennek ingatlanjogi és egyéb közigazgatási jogi feltételei teljesüljenek, így többek között az építéshatósági használatbavételi engedélynek (hatósági bizonyítványnak) is rendelkezésre kell állnia. A telek és a rajta álló épület elváló tulajdonjogának a helyzetét a gyakorlat egyébként „osztott tulajdon”, „helyrajzi szám peresítés” , avagy „épület kiemelés” elnevezéssel illeti.

Föld és épület elváló tulajdonjoga így azzal jön létre, hogy az építménnyel rendelkező telek tulajdonosa a saját tulajdonáról így „nyilatkozik”, ennek feltétele tehát, hogy az épület az ingatlan-nyilvántartásba önálló ingatlanként felvehető legyen, így használatbavételi engedéllyel is rendelkeznie kell.

Ez a tulajdonosi nyilatkozat voltaképpen arról szól, hogy egy külön törvényi rendelkezés – Ptk. 5:18. § (2) bekezdése – alapján a polgári jog lehetővé teszi, hogy egyébként alkotórészi kapcsolatba kerülő dolgok (telek és a rajta álló épület) külön helyrajzi számú dolgok legyenek, amelyet az ingatlan-nyilvántartási szabályok is lehetővé tesznek. A tulajdonosi nyilatkozat célja: az alkotórészi kapcsolat kizárása a föld és az épület között, és ezzel két vagy több önálló helyrajzi dolog (ingatlan) létrehozása.

Az egyszemélyes tulajdonosi rendelkezéssel többlet jogszerzés nem valósul meg, a jognyilatkozat vagyonmozgással (illetékfizetéssel) nem jár.

Az elváló tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez:

(1) földmérő mérnöknek „Épület(ek) önálló ingatlanná alakításához” megnevezésű „Változási vázrajz”-a és

(2) ügyvéd által ellenjegyzett „Tulajdonosi rendelkező nyilatkozat” vagy „Megállapodás”

(3) adott esetben építéshatósági határozat, valamint

(4) ingatlan-nyilvántartási kérelem és igazgatási szolgáltatási díj fizetése szükséges.

Gyakorlati előfordulása: egy telken épített több külön álló épület osztatlan közös tulajdonjogának természetbeni megosztással történő megszüntetése (főleg ha telek nem osztható meg vagy a társasházzá alakulás feltételei hiányoznak, ebben az esetben illeték lehetséges), tipikus esete a szülői házas telek hátsó részére történő építkezés jogkövetkezményeinek rendezése (ha a telek nem osztható meg), ipari jellegű sok felépítményes ingatlan részenként történő értékesítésének előkészítése stb.

Amennyiben „Tulajdonosi nyilatkozat”-ra és földhivatali képviseletre lenne szüksége, úgy forduljon hozzám bizalommal!

dr. Fejes Krisztina ügyvéd

Ingatlan ajándékozás, ajándékozási szerződés

Posted on 2024.03.03. by drfejeskriszti

A vagyoni viszonyok rendezésének és a családi vagyon átruházásának, felosztásának leggyakoribb és leggyorsabb formája az ajándékozás.

Ingatlan ajándékozása esetén az ajándékozási szerződést írásba kell foglalni, valamint a tulajdonjog átruházásán felül a dolog birtokának átruházása is szükséges. A tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre. Amíg erre nem kerül sor, a teljesítést az ajándékozó megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy a szerződés megkötése után saját körülményeiben vagy a megajándékozotthoz fűződő viszonyában olyan lényeges változás állt be, amely miatt a szerződés teljesítése tőle nem várható el. Ilyen lényeges változás lehet például az ajándékozó vagyoni helyzetének változása vagy a megajándékozott iránti érzett érzelmi-bizalmi szál megromlása.

Gyakori, hogy az örökhagyó – megelőzve az örökösök közötti esetleges későbbi vitákat – még életében, ajándékozási szerződések útján gyakorlatilag szétosztja, felosztja a vagyonát, kvázi a leendő „örökséget” az abban érdekeltek (főként a törvényes örökösök, várományosok) között, gyakran önmaga számára – javasolt biztosíték jelleggel – a tulajdonjog átruházásával egyidejűleg holtig tartó haszonélvezeti jogot alapítva (fenntartva). A jogalkotó az egyenes ági rokonok, testvér, valamint házastársak közötti ajándékozást az illetékmentesség biztosításával közteher szempontjából rendkívül vonzóva tette.

A széles körben ismert egyeneságon, oldalágon (testvér) és házastárs részérő történő ajándékozás illetékmentességére tekintettel gyakorivá vált, hogy ezen a jogcímen történik tehát jelentős forgalmi értékű vagyonok átruházása. Sajnálatos módon tapasztalható, hogy futószalagon állítják elő ezen szerződéseket, hol az alapvetően laikus megbízó megrendelésére – amelynek „megalapozottsága” és indokoltsága szakmailag nem kerül a szakember által felülvizsgálatra – hol pedig megbízott ügyvédként maga az ügyvéd vagy közjegyző javasolja, anélkül, hogy az ügyfél valós érdekeiről mélységében és teljes körűen meggyőződést nyerne.

Az ilyen esetekben, ha nem kerül felállításra a megfelelő tényállás, különösen az átruházás mögött meghúzódó valódi szándék, akkor annak számos olyan hátulütője lehet, amelynek anyagi és adott esetben morális következménye jóval meghaladhatja az illetékmentesség bűvöletébe kerülő ügyfelet és jogi képviselőt.

Tipikus eset, amikor házatársak kérik okiratba foglalni az ajándékozást, mivel a házastársi közös vagyon körébe tartozó ingatlanvagyon az ingatlan-nyilvántartásban kizárólag egyikük nevén áll és szeretnék az anyagi jogi állapothoz igazíttatni a nyilvántartást. Ebben az esetben vilagosan látható, hogy nem ajándék, ajándékozás a helyes jogcím, hanem a házastársi közös vagyon elismerése.

A teljesség igénye nélkül megemlítendő adójogi -, öröklési jog és az ajándék visszakövetelésének joga körébe tartozó kérdések -, és az átruházandó vagyonnal való jövőbeli szándék tisztázása nélkül felelősen ajándékozni – az én véleményem szerint – NEM SZABAD.

A megajándékozottnak – főszabályként – ajándékozási illetéket kell fizetnie, kivéve, ha az ajándékozó a megajándékozott egyenes ági rokona (szülő – gyermek, nagyszülő – unoka, ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), testvére, illetőleg házastársa. Az egyenes ági rokonok, testvérek, házastársak tehát minden esetben mentesülnek az ajándékozás utáni illetékfizetési kötelezettség alól, függetlenül az ajándék értékétől. Minden más esetben azonban az ajándékozás illetékfizetési kötelezettséget von maga után, így a testvéren kívüli oldalági rokonokra (pl. unokatestvér, nagynéni, stb.), lelki rokonokra (keresztszülők-keresztgyermek) és élettársakra NEM vonatkozik az illetékmentesség. Az ajándékozási illeték általános mértéke az ajándék tiszta értékének 18 százaléka. Lakástulajdon, valamint lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog ingyenes szerzése esetén az illeték mértéke 9 százalék.

Ajándékozás esetén személyi jövedelemadót nem kell fizetnie sem az ajándékozónak, sem a megajándékozottnak. (Abban az esetben azonban, ha a megajándékozott az ajándékozási szerződés keltétől számított 5 éven belül visszterhes tulajdonjog átruházás útján elidegeníti az ingatlant, úgy személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége keletkezik, melynek adóalapja az értékesítésből befolyó bevétel 25 %-a, az adó mértéke pedig a jelen és az első évben 15 %, a második évben 13,5 %, a harmadik évben 9 %, a negyedik évben 4,5 %.)

Milyen szabályokat érdemes ismerni?🤷🏻‍♂️

🔘ajándék visszakövetelése,

🔘ajándékozás mint fedezetelvonó ügylet,

🔘ajándékozás és az osztályra bocsátás,

🔘ajándékozás és a betudás,

🔘ajándékozás és a köteles rész,

🔘ajándékozás és a haszonélvezeti jog fenntartása

🔘 ajándékozás illetéke

🔘 ajándék értékesítés adózása

Az, hogy mi az egyszerű és mi az összetett, azt a teljes körű tényállás dönti el! Aki azt nem tárja fel, komoly kockázatot vállal!

Javaslom, hogy a nem kívánt késői sokk és költségek elkerülése érdekében az ajándékozással felmerülő összes polgári jogi vetületről részletesen kérdezzék ki az eljáró ügyvédet és maguk se érjék be azzal, hogy az ügylet illetékmentes és így minden rendben van.

dr. Fejes Krisztina ügyvéd

Ingatlan adásvétel távollévők között

Posted on 2024.03.03.2024.03.03. by drfejeskriszti

SZERZŐDÉSKÖTÉS TÁVAZONOSÍTÁSSAL ÉS TÁVALÁÍRÁSSAL

A járványügyi helyzetre tekintettel különösen felértékelődött, hogy az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Üttv.) szerint lehetőség van távollévők közötti szerződéskötésre, ügyintézésre, amely Skype-on történő távazonosításból, ún. „távelőttemezésből” (távaláírásból vagy aláírásnak videótelefonon történő elismeréséből) állhat. Ezt a lehetőséget összekapcsolva postai szolgáltatással és banki fizetési teljesítéssel a teljes szerződéskötési ügymenet megtörténhet személyes kontaktus nélkül. Gyakori eset az is, ha az eladó tartósan külföldön tartózkodik és nem tud vagy nem szeretbe haza utazni a szerződéskötésre, az egyik legkézenfekvőbb megoldás ebben az esetben is a távazonosítás.

Igény esetén állok rendelkezésre!

dr. Fejes Krisztina ügyvéd

Ingatlan elbirtoklása

Posted on 2024.03.03.2024.03.03. by drfejeskriszti

Aki tulajdonjogával hosszabb ideig nem törődik, tulajdonosi jogait nem gyakorolja, annak közömbössége arra utal, hogy nem kívánja a dolgot használni, birtokolni. A jó gazda gondosságának mércéjét elismerő magánjogunkba illeszkedően a tényleges birtokossal szemben a bejegyzett tulajdonos kevésbé érdemel jogvédelmet. Hosszú időn keresztül egy ingatlan tulajdoni lap szerinti helyzete (állapota) és a ténylegesen birtoklónak a tulajdonostól eltérő személye, azaz a rendezetlen jogi helyzet bizonytalanságot eredményezhet az ingatlanforgalomban.

Az elbirtoklás – törvényi rendelkezésből is következően – eredeti tulajdonszerzésmód. Kettős joghatása van: egyrészt tulajdonjogot megszüntető, másrészt pedig tulajdonjogot keletkeztető hatása. A törvényben foglalt meghatározott elbirtoklási idő elteltével a a bejegyzett tulajdonos tulajdonjoga megszűnik, s ugyanakkor azzal egyidejűleg a tulajdonjogot az elbirtokló megszerzi. Az elbirtoklással a törvény erejénél fogva következik be a tulajdonszerzés, ha az elbirtoklás ún. pozitív törvényi feltételei fennállnak és nem áll fenn negatív feltétel. Ehhez külön nyilatkozat, eljárás, határozat, ingatlanok esetében ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nem szükséges. Azonban, ha az elbirtokló tulajdoni igényét érvényesíteni kívánja, azt szeretné, hogy az ingatlan-nyilvántartás a tulajdoni lapon már őt tüntesse fel tulajdonosnak, akkor vagy 1. meg kell állapodnia a bejegyzett tulajdonossal vagy 2. polgári pert kell indítania az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonossal szemben tulajdonjoga bírói ítélettel való megállapítására, ekként vagy egy ügyvéd által készített magánokirat (szerződés, megállapodás), vagy egy jogerős ítélet (közokirat) lesz az, amely ingatlan-nyilvántartási bejegyzést létrehozza, deklarálja.

Az elbirtoklás által megszerzett tulajdonjog bejegyzésének megállapodás avagy per útján történő bejegyeztetésének elmulasztása (késedelme) azzal a hátrányos következménnyel jár, hogy az elbirtokló nem hivatkozhat tulajdonszerzésre azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében jogot szerzett [Ptk. 5:168. § (4) bek.], azaz a késedelem kockázatát az elbirtokló viseli, másképpen fogalmazva: az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy a szerzett jogát nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagy az őt bejegyzési igénnyel rangsorban megelőző, jóhiszemű szerzővel szemben [Ptk. 5:175. § (1) bek.]. A jóhiszemű tudatállapoton túlmenően ellenérték szerinti jogszerzés (pl. adás-vétel) és az ingatlan-nyilvántartásba vetett bizalom is szükséges a jogvédelemhez. A jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valódi anyagi jogi jogállapottól eltér. Ennek alapján a szerző a Ptk. szerinti védelemben részesül. Az ilyen ismérvek szerinti szerző jogvédelmet élvez [Ptk. 5:174. § (1) bek.]. A jóhiszemű szerzésnek az a feltétele, hogy a szerzés az „ingatlan-nyilvántartásban bízva” történjen, magában foglalja a jóhiszeműségnek azt a szubjektív elemét is, hogy a szerző az ingatlan-nyilvántartástól eltérő valóságos jogi állapotról nem tud, és nem is kell tudnia (nem tudja, hogy a szerzés tárgyát más személy már elbirtokolta). Nem jóhiszemű, hanem rosszhiszemű viszont az a szerző, aki abban bízik, hogy az ellenkező tudomásával szemben erősebb lesz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés. Az ilyen rosszhiszemű személlyel avagy egy ingyenesen szerzővel (megajándékozottal) szemben az elbirtoklás érvényesíthető, perben is megállapítható.

Példával összegezve: a telektulajdonos – miután tapasztalja, hogy a szomszédos ingatlant nem használják, gondozzák – elkezdi művelni a szomszédos telket és ha ez 15 éven keresztül folyamatosan történik, úgy a 15 év elteltével megkeresheti a bejegyzett tulajdonost, hogy írjon alá egy elbirtoklással történő tulajdonjog megszerzését elismerő ügyvédi okiratot. Ha a tulajdonos erre nem hajlandó, akkor célszerű minél gyorsabban polgári pert indítania és a perfeljegyzést kérelmeznie. Ha nem fordul bírósághoz és a tulajdoni lapon bejegyzett tulajdonos jóhiszemű vevőnek eladja az ingatlant, akkor vele szemben már nem fogja tudni a tulajdonjog iránti igényét érvényesíteni!

Az elbirtoklásnak három konjunktív feltétele van. Ez azt jelenti, hogy mind a 3 feltételnek egyszerre kell fennállnia ahhoz, hogy a tulajdonszerzés bekövetkezhessen.
Elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot:
– ingatlan esetén tizenöt éven át,
– sajátjaként,
– szakadatlanul birtokolja

Elbirtoklás pozitív feltételeinek fennállása esetén sem birtokolható el a dolog, ha
– törvényi kizáró ok áll fenn: Aki bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához, elbirtoklás útján nem szerez tulajdonjogot!

Az elbirtoklás időtartama
Minden ingatlant, 1991. június 9-től állami, önkormányzati tulajdont is el lehet birtokolni 15 év alatt. Az 1959-es Ptk. 122. § és a Ptk. 5:46. §-a úgy rendelkezik, hogy az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely elődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült. Időben kedvezményesebb esete az elbirtoklásnak az ún. jogcímes elbirtoklás, amely öt év elteltével következik be, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné, ha a szerződés az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, és a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette (Ptk. 5:45. §).

Dr. Fejes Krisztina ügyvéd